つなしま賃貸マーケット

今週末、つなしま賃貸マーケットの姉妹サイトであるおんぼろ不動産マーケットが
秀和六本木レジデンスにてオープンルームを行います。

秀和六本木レジデンス　オープンルーム開催
106・206号室（メゾネット）・307号室
住所：東京都港区六本木7丁目17-22
日時：8月2～3日（土・日）11:00～16:00
ご連絡先：044-829-3343

駅まで徒歩4分、佇まいが美しく管理体制もバッチリのマンション。
お風呂からはミッドタウンが臨める東南の角部屋です。
水廻りからしっかりとリノベーションを施し部屋は可動式の間仕切りを設置。
http://www.onboro.net/archives/2008/07/3f1968.html

1F～2F続きのメゾネットは現在事務所使用になっております。
現況お風呂はついていませんが、ご希望があれば対応可能。
http://www.onboro.net/archives/2008/07/12f1968.html

詳しくはおんぼろ不動産マーケットをご覧ください！

今回は久々に、オーナーさん向けのマジメなお話しです。

不動産投資やアパート建築の世界ではよく「表面利回り」という言葉を耳にします。

バブル以降、投資の世界では「隣がいくらだからウチはいくら」が通用しないことに身に染みて、収益還元法という評価が主流になりました。

１年当たりいくら生み出す物件だからいくらで売れる。

これを購入する側としては以下のような式にして考えます。

表面利回り＝総収入（賃料）／購入費（物件価格）

例えば簡単に言うと表面利回り２０％だったら５年で購入費を回収できることになります。

でも実際には２０％でも５年じゃ回収できません。

税金だってかかるし、諸々メンテナンスにもお金がかかります。ローンを組んでればなおさらです。
でもそれよりも、そもそも購入費が実際には物件価格どころじゃ無いんですよね。
購入の際にいろんな諸経費がかかりますが、たいてい「表面利回り」の計算根拠になっている「購入費」はそのまま物件価格のことだったりします。

同じことが建築の世界でも。
アパート建築ではどこの建築屋さんに建てさせるか、その比較にわかりやすく簡単な指標として、この「表面利回り」がよく使われます。

Ａ社の建物は建築費１億円で賃料が１０万円×１０戸
Ｂ社の建物は建築費１．２億円で賃料が８万円×１４戸

他の全ての大事な要素を無視して上記二つを比べるだけでもパッと見てどっちが良いかわかりにくいですよね。
こういうときに以下のように考えます。

Ａ社表面利回り：１０万円×１０戸×１２ヶ月÷１億円＝１２％
Ｂ社表面利回り：８万円×１４戸×１２ヶ月÷１．２億円＝１１．２％

はっきりとＡ社の方が事業性が良いことがわかります。

ところが、、、（続く）