つなしま賃貸マーケット

先月、久しぶりに歌舞伎を観にいってきました。
つなしまチームでも、みんな歌舞伎は観たことがないという人ばかりですが、
たまには、日本の伝統芸能に触れてみるのもいいですよ。

私は、夜の部の『夜叉ヶ池』と『高野聖』を観ましたが、月替わりで演目が変わりますので、
今月はこちらでご確認ください。

歌舞伎が全く初めての人にも、イヤホンガイドがあって解説してくれるので、
心配無用です。少し早めに行って「筋書」というパンフレットをみておくとわかりやすいですよ。

また、歌舞伎というとチケットがとっても高いのではと思われますが
お高い席もありますが、私にも買える位の値段のものもあります。
（オペラグラスは必要ですけどね。。。）

また、歌舞伎には一幕見と言って、芝居を区切って観る方法もあるので、
お試しにいかがでしょうか。

役者と衣装と舞台と音楽の美しさを楽しみましたよ。
今度は、母の好きだった文楽を観にいってみようと思っています。

表面利回りの「表面」って？の続きです。

前回、不動産投資やアパート建築の事業性を計るのに、下の例のように「表面利回り」で比べるとわかりやすいという話までしました。

Ａ社表面利回り：１０万円（賃料）×１０戸×１２ヶ月÷１億円（建築費）＝１２％
Ｂ社表面利回り：８万円（賃料）×１４戸×１２ヶ月÷１．２億円（建築費）＝１１．２％

これだとＡ社が良いような気がします。
ところが、、、
それは「賃料」の”確かさ”や「建築費」に”何が含まれるか”などの「比べる条件」がちゃんと同じになっているなら。

特に「建築費」の場合は、建築工事費用の他に設計費用、外構費用、初年度租税公課など、何がどこまで入っているか各社共通の明確な基準があるわけではありません。

ぶっちゃけみんな自分に都合が良い言い方をしている場合が多いです。

そんなわけで「表面」はすなわち「表面的なもの」と捉えておくのが良いと思います。

もうひとつ、「賃料」についても、利回り計算するときは現在時点での相場でしか見ないことが多いですよね。
たいていは新築時の賃料が一番高い。
新築時の利回りは、すなわち最大瞬間風速なわけです。
ところが利回り何％って聞くと、なんとなくずっと定率で収益を得られる気がします。
それが不幸な勘違いの元だったりするのかもしれませんね。

実際には高い賃料を何年にも渡り維持できるものや、中には年月を重ねるごとに賃料が上がっていく物件すらあります。
そういう希少性の高い、本当の意味で安全で確実な事業は、「利回り」という「瞬間最大風速」では正しく計れないのです。

例えば、誰もが使えるけど誰も満足しない商品はすぐ価格勝負になってしまいますが、ターゲットをある程度絞った満足度の高い商品は多少高くてもずっと使い続けてもらえます。
そういう意味では大手の建物だから安心とは必ずしも言えませんね。

その辺のところはまた近いうちに続けてお話ししたいと思います。