つなしま賃貸マーケット

最近よく聞く様になってきた「ＬＥＤライト(照明)」。
この照明を設備として利用した物件が出てきています。

省エネルギー効果が高く、経済効率性の良いＬＥＤ照明は入居者が負担する電気代の軽減に寄与するとして

都内のある物件では、共用部の非常用照明を除くすべての照明に、専用部では入居者が取り付ける照明器具を除くすべての照明にＬＥＤを設置している様で、玄関、 居室ダウンライト、キッチン、トイレ、廊下、洗面所、ユニットバス、ウォークインクローゼット等に取り付けられているとの事です。

当物件では白熱灯や蛍光灯など従来型の照明器具と比較して、全体で年間約11トンのＣＯ2削減効果があると見込んでおり、白熱球と比べた場合、消費電力が８分の１に低減できるこ とから、入居者負担の電気削減効果も期待でき、環境にも優しい非常に良い商品なのです。

ＬＥＤ照明は、商業施設での採用事例が増加している一方、一般の照明器具に比べて導入コストが割高なことから住宅の専有部分で採用される例は珍しいですが 、今後、この様な物件が増えてくる事が予想されます。

室内の通常のシーリングに使用できる「ＬＥＤ照明」が某メーカーから発売される様ですので、発売されたら私も買ってみようかなと思っています。

東京２３区全体で賃貸住宅の賃料が下落傾向にあるようです。

賃料改定調査によると　２００９年４月～６月期の２３区内
あらゆる賃料帯の物件で賃料が下落しているようです。
やはり昨今の不景気が影響しているのか、賃料が高いほど下落幅が大きく
また、需要が安定しているはずの２０万円未満の層 も軒並み下落する
結果となりました。

ただし、一部価格帯ではマイナス幅が１％未満に収まっているケースもあり
築年数の経過による減額を考慮に入れると実質的にはプラスと評価を
できる様な物件もある様です。
更には、例年よりも新築物件の供給減少も手伝っている事も予測できます。

面積別に見た場合は当然、広いほど下落幅が大きい結果となっており
専有の広い物件は１Ｋ等の物件よりも坪単価、下落幅共に大きい傾向にあります。

この様な下落傾向は年度末の繁忙期あたりまでは続く可能性もあり
早期に入居者募集の手を打つのが効果的ではないかと考えます。

他エリアもこの傾向は出てきている事は推測でき
「つなしま賃貸マーケット」のある港北区や綱島エリアでもその様な
傾向は見受けられます。何とかしたいものです・・・。

時間は掛かるでしょうが政権が変わった事で
景気が回復してくれるといいですね。

最近、リノベーションする物件が非常に多くなってきておりますね。弊社にも「コンストラクション事業部」と「ポーターズペイント事業部」があり住宅、アパートの建築から、賃貸物件や区分所有型居室のリノベーション店舗のリフォーム等、様々なお話を頂いております。先日読んだ、あるリノベーションに関連する記事の話をさせて頂きます。リノベーション前の物件は、昭和４０年代（築約４０年）の典型的な間取りの２Ｋで両居室は和室で浴室は狭く、トイレは汲取り式でした。間取り、設備共に昨今の入居者のニーズとは 程遠い物件だった様です。そして室内の詳細は玄関を入るとすぐにキッチンになっておりました。しかしこの部分は台所だけとすると広すぎて、ダイニングとしては狭い中途半端なスペースで使い勝手がとても悪 かった様です。そこで、大掛かりな間取り変更を伴うリノベーションを行う事になったのです。間取りは２Ｋから１ＬＤＫに変更し、和室をクローゼットを備えた洋室に変更。ト イレは水洗、浴室は１６×１２のユニットバスへと変更し水廻りの新規一転を果たし、居室部分も大幅にリノベーションされました。外観は、もともとあった瓦屋根の 古さを生かしつつ補強工事サイディング貼りなど最小限に抑え、最後に入居者の安全を確保する為に耐震補強工事を行ないました。築年数の経った物件の外観等の良さを最大限活かす事で、街の景観を崩す事も無く、自然と調和が図れるリノベーションになった様です。素晴らしいですね！リノベーション後の賃料は以前の １．６倍となり、入居者が決まり改修費用から計算した利回りは約１４％になった様です。ただこのケースの場合、リノベーションをする前の賃料が極端に安かった為ここまで高い賃料の上がり幅が生まれ、利回りが上がった形だと思われます。ここまでの効果が出るケースはなかなか無いとは思いますがリノベーションする事で物件の資産価値が上がり、入居者募集にも効果があり、更には税金面（節税）でも効果が期待できます。築年数が経ち、なかなか入居者が決まらず、空室が目立ってきた物件や設備等の劣化、故障等のトラブルが多くなってきている物件等に是非 、検討してみては如何でしょうか？賃貸物件をご所有されているオーナー様や、マンションや一戸建ての自己所有のお客様等、様々なニーズに対応させて頂き良いリノベーションを提案させて頂ければと思っております！ご検討されている方は是非、お問合せ下さい！

ブルースタジオさんが手掛けている木造賃貸アパート再生プロジェクト第５弾
「大森ロッジ」の第二期工事がまもなく完成ということで、弊社社長の的場が
見学会に伺ってきました。

昭和３０年代に建てられた長屋群の再生プロジェクト「大森ロッジ」 は
超人気物件で、今年３月に完成した１期４戸は完成から２週間で満室、
今回の第二期４戸に至っては、完成を待たずに満室となる盛況ぶりだそうです。

詳しいご報告は、こちらをご覧くださいませ。

表面利回りの「表面」って？の続きです。

前回、不動産投資やアパート建築の事業性を計るのに、下の例のように「表面利回り」で比べるとわかりやすいという話までしました。

Ａ社表面利回り：１０万円（賃料）×１０戸×１２ヶ月÷１億円（建築費）＝１２％
Ｂ社表面利回り：８万円（賃料）×１４戸×１２ヶ月÷１．２億円（建築費）＝１１．２％

これだとＡ社が良いような気がします。
ところが、、、
それは「賃料」の”確かさ”や「建築費」に”何が含まれるか”などの「比べる条件」がちゃんと同じになっているなら。

特に「建築費」の場合は、建築工事費用の他に設計費用、外構費用、初年度租税公課など、何がどこまで入っているか各社共通の明確な基準があるわけではありません。

ぶっちゃけみんな自分に都合が良い言い方をしている場合が多いです。

そんなわけで「表面」はすなわち「表面的なもの」と捉えておくのが良いと思います。

もうひとつ、「賃料」についても、利回り計算するときは現在時点での相場でしか見ないことが多いですよね。
たいていは新築時の賃料が一番高い。
新築時の利回りは、すなわち最大瞬間風速なわけです。
ところが利回り何％って聞くと、なんとなくずっと定率で収益を得られる気がします。
それが不幸な勘違いの元だったりするのかもしれませんね。

実際には高い賃料を何年にも渡り維持できるものや、中には年月を重ねるごとに賃料が上がっていく物件すらあります。
そういう希少性の高い、本当の意味で安全で確実な事業は、「利回り」という「瞬間最大風速」では正しく計れないのです。

例えば、誰もが使えるけど誰も満足しない商品はすぐ価格勝負になってしまいますが、ターゲットをある程度絞った満足度の高い商品は多少高くてもずっと使い続けてもらえます。
そういう意味では大手の建物だから安心とは必ずしも言えませんね。

その辺のところはまた近いうちに続けてお話ししたいと思います。