つなしま賃貸マーケット

表面利回りの「表面」って？の続きです。

前回、不動産投資やアパート建築の事業性を計るのに、下の例のように「表面利回り」で比べるとわかりやすいという話までしました。

Ａ社表面利回り：１０万円（賃料）×１０戸×１２ヶ月÷１億円（建築費）＝１２％
Ｂ社表面利回り：８万円（賃料）×１４戸×１２ヶ月÷１．２億円（建築費）＝１１．２％

これだとＡ社が良いような気がします。
ところが、、、
それは「賃料」の”確かさ”や「建築費」に”何が含まれるか”などの「比べる条件」がちゃんと同じになっているなら。

特に「建築費」の場合は、建築工事費用の他に設計費用、外構費用、初年度租税公課など、何がどこまで入っているか各社共通の明確な基準があるわけではありません。

ぶっちゃけみんな自分に都合が良い言い方をしている場合が多いです。

そんなわけで「表面」はすなわち「表面的なもの」と捉えておくのが良いと思います。

もうひとつ、「賃料」についても、利回り計算するときは現在時点での相場でしか見ないことが多いですよね。
たいていは新築時の賃料が一番高い。
新築時の利回りは、すなわち最大瞬間風速なわけです。
ところが利回り何％って聞くと、なんとなくずっと定率で収益を得られる気がします。
それが不幸な勘違いの元だったりするのかもしれませんね。

実際には高い賃料を何年にも渡り維持できるものや、中には年月を重ねるごとに賃料が上がっていく物件すらあります。
そういう希少性の高い、本当の意味で安全で確実な事業は、「利回り」という「瞬間最大風速」では正しく計れないのです。

例えば、誰もが使えるけど誰も満足しない商品はすぐ価格勝負になってしまいますが、ターゲットをある程度絞った満足度の高い商品は多少高くてもずっと使い続けてもらえます。
そういう意味では大手の建物だから安心とは必ずしも言えませんね。

その辺のところはまた近いうちに続けてお話ししたいと思います。

今回は久々に、オーナーさん向けのマジメなお話しです。

不動産投資やアパート建築の世界ではよく「表面利回り」という言葉を耳にします。

バブル以降、投資の世界では「隣がいくらだからウチはいくら」が通用しないことに身に染みて、収益還元法という評価が主流になりました。

１年当たりいくら生み出す物件だからいくらで売れる。

これを購入する側としては以下のような式にして考えます。

表面利回り＝総収入（賃料）／購入費（物件価格）

例えば簡単に言うと表面利回り２０％だったら５年で購入費を回収できることになります。

でも実際には２０％でも５年じゃ回収できません。

税金だってかかるし、諸々メンテナンスにもお金がかかります。ローンを組んでればなおさらです。
でもそれよりも、そもそも購入費が実際には物件価格どころじゃ無いんですよね。
購入の際にいろんな諸経費がかかりますが、たいてい「表面利回り」の計算根拠になっている「購入費」はそのまま物件価格のことだったりします。

同じことが建築の世界でも。
アパート建築ではどこの建築屋さんに建てさせるか、その比較にわかりやすく簡単な指標として、この「表面利回り」がよく使われます。

Ａ社の建物は建築費１億円で賃料が１０万円×１０戸
Ｂ社の建物は建築費１．２億円で賃料が８万円×１４戸

他の全ての大事な要素を無視して上記二つを比べるだけでもパッと見てどっちが良いかわかりにくいですよね。
こういうときに以下のように考えます。

Ａ社表面利回り：１０万円×１０戸×１２ヶ月÷１億円＝１２％
Ｂ社表面利回り：８万円×１４戸×１２ヶ月÷１．２億円＝１１．２％

はっきりとＡ社の方が事業性が良いことがわかります。

ところが、、、（続く）